LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

"Loueur en Meublé Non Professionnel" est le statut fiscal donné à une personne proposant à la location un appartement meublé dont elle est propriétaire et qui génère moins de 23 000€ de revenu locatif.

 

Pourquoi acheter en LMNP?

Opter pour un achat en LMNP, c'est la formule idéale pour toute à la fois se créer une rente non fiscalisée, se constituer du patrimoine et réduire son imposition.

 

La location meublée se décline sous différents modèles.

 

Vous pouvez par exemple acheter un appartement, le meubler et faire la location vous-même. Vous pouvez alors louer votre appartement à la nuitée, à la semaine, au mois,.... Vous devrez alors trouver les locataires, organiser la location, prendre à votre charge les réparations, récupérer les loyers, etc...ce qui peut s'avérer à l'usage être particulièrement chronophage et lourd à gérer.

Vous pouvez également confier la gestion de votre appartement meublé à une agence immobilière spécialisée dans la  location saisonnière.

 

Cependant, ces deux options nécessitent impérativement de rester très attentif à la bonne gestion de votre appartement. En effet, la rentabilité et l'occupation de votre bien ne sont pas garanties.  La pérennité de votre investissement est donc intrinsèquement liée à la gestion de ce dernier.

 

L'autre possibilité, souvent privilégiée par les investisseurs, est d'investir dans un appartement en résidence gérée.

Dans ce cas, vous achetez un appartement meublé et signez un bail commercial avec une société de gestion spécialisée qui gère la totalité des appartements de cette résidence. La société de gestion vous versera alors un loyer garanti contractuellement et indépendamment de l'occupation de votre appartement. Le bail sera fixe pour une première période comprise entre 9 et 12 ans et renouvelé ensuite.

 

On retrouve ces résidences gérées sur des marchés identifiés, plus ou moins dédiés, mais connaissant une forte demande locative:

  • Résidence Etudiantes
  • Résidence Sénior
  • Résidence de Tourisme
  • Résidence d'Affaires
  • EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

 

Vous avez la possibilité d'acheter un LMNP aussi bien dans le Neuf que dans l'Ancien mais les avantages diffèrent. Il convient donc d'analyser ces derniers et de valider leur concordance avec vos objectifs afin de réaliser le meilleur placement.

C'est justement pour ces différentes raisons, qu'Affinity LMNP vous propose une sélection de produits de qualité, en résidence gérées en neuf et d'occasion.

N'hésitez pas à nous contacter pour discuter plus en détails de votre projet.


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Les nombreux avantages du LMNP en résidences gérées

  • Vous investissez dans un actif tangible : l'immobilier. A l'inverse de produits financiers particulièrement volatiles, vous achetez un produit bien réel et résilient au temps et aux crises.

  • Vous bénéficiez d'un confort de gestion particulièrement rassurant. Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui sera responsable de toute la gestion de votre appartement : sa location, son entretien, le paiement des charges courantes (eau, électricité, assurances, etc...), encaissement des loyers...

  • Le gestionnaire vous verse un loyer garanti et indépendant de l'occupation de votre appartement ou du non-paiement du loyer par le locataire.

  • Vous bénéficiez d'une parfaire maîtrise des coûts et de votre effort d'épargne. Tout est mentionné dans le bail commercial, le revenu, les charges, tout est contractuel.

  • Performant fiscalement. Avec le LMNP, vous générez des revenus non ou peu fiscalisés (sous certaines conditions, voir notre rubrique "Les Fiscalité du LMNP". Ce produit est donc idéal dans la perspective de la retraite ou pour se constituer une rente non fiscalisée  immédiate.

  • Vous pouvez réaliser l'acquisition de ce type de produit par l'intermédiaire d'un prêt immobilier, vous permettant de bénéficier actuellement de taux historiquement bas. Les banques aiment la visibilité de ce type de produits car le loyer est garanti par des société de gestions spécialisées.

  • La gestion de votre bien est confiée à une société spécialisée dont l'expertise acquise garantie une gestion optimum de votre bien.

  • Vous bénéficiez d'un revenu performant : la rentabilité moyenne est supérieure à 4%HT/HT

  • Ce revenu est garanti par bail commercial. Le montant du loyer est précisé dans le bail commercial.

  • Votre revenu est ré-indexé tous les ans ou tous les 3 ans, ce qui représente un rempart durable contre l'inflation.

  • Et enfin, point important, vous bénéficiez de la récupération de la TVA lorsque vous investissez dans un LMNP Neuf ou en VEFA.


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Quelques vérifications s'imposent avant d'acheter son LMNP

Cette rubrique présente les points sur lesquels tout investisseur se doit d'être vigilant lorsqu'il s’apprête à investir en LMNP :

  • Vous investissez dans de l'immobilier. A ce titre, attention ! Comme tout investissement immobilier, l'emplacement du bien est donc essentiel. Il convient de s'assurer de la cohérence entre l'emplacement et la facilité à louer à une clientèle donnée. Acheter un appartement dans une résidence étudiante loin d'un pôle universitaire n'est pas forcement le meilleur calcul.

  • La gestion du bien est confiée à une société spécialisée. Il convient donc d'être particulièrement vigilant quant à la qualité du gestionnaire. Si le gestionnaire n'est pas solide ou manque d'expérience, vous vous exposez à un risque de retard de loyer, voire à ne pas percevoir vos loyers pendant plusieurs mois. S'assurer de la qualité du gestionnaire est donc primordial.

  • Vous maîtrisez parfaitement le coût de votre investissement. En effet, la répartition des charges entre vous, propriétaire bailleur, et le gestionnaire est clairement spécifiée dans le bail commercial. Il s'agit donc de lire ce bail avec la plus grande vigilance et de valider en amont le partage de certaines charges (remplacement du mobilier, article 605 et 606 du Code Civil, etc...)


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Une fiscalité particulièrement attractive

 

Le LMNP représente un formidable outil de complément de revenu non ou peu fiscalisé, et vous allez comprendre pourquoi:

 

Le revenu (les loyers) d'un produit en LMNP entre dans le régime du BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) car le bien est loué meublé. A l'inverse, lorsque vous louez un appartement en nu (non meublé) vous dépendez du régime des revenus fonciers.

 

A ce titre, s'il génère moins de 32.600€, l'investisseur a 2 options lorsqu'il déclare ses revenus BIC en LMNP.

 

- Soit il opte pour le régime du micro BIC et profite alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus BIC perçus.

 

- Soit il opte pour le régime réel. Dans ce cas, pas d’abattement forfaitaire mais des déductions possibles.

Pour bien comprendre le régime réel BIC dans le LNMP, il convient de distinguer :

  • les revenus : les loyers
  • les charges : les charges liées à l'exploitation locative (les charges dites non récupérables), les intérêts du prêt ayant financé le(s) bien(s) en LMNP, l'assurance décès/PTIA, la taxe foncière, les frais de comptable
  • l'amortissement de l'actif immobilier et mobilier : il s'agit d'une charge comptable qui représente le montant de l'immobilier (sans le foncier qui lui est non amortissable) et du mobilier, lissée sur 20 à 25 ans.
  • le montant à déclarer à l'administration fiscale.

En effet, s'il opte pour le régime réel, l'investisseur bénéficiera donc d'un "stock" de charges (intégralité des charges décrites ci-dessus et amortissement de l'immobilier et du mobilier) qu'il pourra déduire de ses revenus BIC année après année, jusqu'à son épuisement complet.

 

L'intérêt du régime réel est alors que ce stock de charges est souvent supérieur aux revenus BIC générés (surtout en début d'investissement). Le montant à déclarer sera donc nul ou très faible année après année compte tenu de l'impact des déductions possibles.

L'option au régime réel permet donc de se générer une rente peu, voire non fiscalisée. Le LMNP représente ainsi un formidable outil de complément de revenus.

 

 Il convient cependant de faire le calcul sur l'option à choisir. L'option Micro BIC peut s'avérer plus intéressante lorsque le stock d'amortissement a été totalement consommé ou que les charges cumulées sont inférieures à 50% des revenus BIC.

Notez qu'il n'est pas non plus possible de combiner ces 2 options.

 

 

Réduction d'impôt grâce au dispositif  "CENSI-BOUVARD":

 

Comme son nom l'indique, le CENSI-BOUVARD est un dispositif de défiscalisation. Il a été mis en place en 2009 et prendra fin en 2016.

Pour la petite histoire, le CENCI-BOUVARD a été créé par 2 parlementaires qui lui ont donné leur nom après le succès du lancement du dispositif SCELLIER, basé sur la réduction d'impôt.

 

Le CENSI-BOUVARD est donc un dispositif qui vient se "greffer" sur l'acquisition d'un LMNP.

Attention ce dispositif ne s'applique que sur des biens neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement)

 

Vous achetez donc votre bien LMNP comme un investissement LMNP classique et bénéficiez d'une Réduction d'impôt sur le revenu d'un montant de 11% du montant Hors Taxe de l'investissement sur une période de 9 ans.

Pour un bien à 100 000€HT, vous bénéficierez donc d'une réduction d'impôt totale de 11 000€ soit 1222€ par an pendant 9 ans.

 

La mise en place de la réduction d'impôt réside dans la déclaration faite et dans son enregistrement auprès de l'administration fiscale.

En effet, et ce point est très important, quand vous choisissez d'investir en LMNP avec le dispositif CENSI-BOUVARD, vous ne pouvez pas bénéficier de la déduction de l'amortissement de l'immobilier et du mobilier comme expliqué précédemment.

Vous déclarerez les revenus BIC au régime réel ; vous pourrez déduire des revenus,  les charges, les intérêts du financement et l'assurance, MAIS PAS L'AMORTISSEMENT DU BIEN. Il y a donc de fortes chances que vous génériez rapidement un bénéfice imposable lorsque les charges (sans l'amortissement) seront inférieures aux revenus.

 

Le LMNP est un produit d'investissement long terme. On n'achète pas ce type de produit pour faire de la plus-value, mais pour se créer un patrimoine et générer du revenu complémentaire non fiscalisé.

 

Toutefois, si vous privilégiez la réduction d'impôt, il sera peut-être plus judicieux de revendre le bien à la fin du dispositif (correspondant souvent à la fin du bail), au bout des 9 ans.

Si vous souhaitez conserver votre bien mais ne pas voir votre impôt augmenter, vous pouvez combiner l'achat d'un LMNP en CENSI-BOUVARD avec autre LMNP, lui, déclaré au régime réel mais avec l’utilisation de l'amortissement (et sans la réduction d'impôt CENSI-BOUVARD).

Dans ce cas, l'amortissement du 2ème bien LMNP sera déductible des loyers des deux biens en LMNP.

N'hésitez pas à contacter votre équipe Affinity pour discuter plus en détails de votre projet.

 

Points importants à savoir sur le CENSI BOUVARD:

 

Quand commence la réduction d'impôt ?

Vous commencerez à bénéficier de la réduction d'impôt sur les revenus de l'année de livraison du bien, c'est à dire lors de la déclaration l'année suivante. Par exemple, pour un bien livré en 2016, vous bénéficierez de la réduction d'impôt en 2017 sur les revenus de 2016.

 

Quel montant maximum de LMNP peut-on acheter dans le cadre du CENSI-BOUVARD?

On peut acheter plusieurs appartements une même année et les soumettre à ce dispositif de défiscalisation mais dans la limite de 300 000€, soit 3 666€ de réduction annuelle maximum pendant 9 ans.

 

Le CENSI-BOUVARD rentre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?

OUI ! Chaque année, votre réduction d'impôt ainsi générée sera cumulée à toute autre réduction d'impôt mise en place (Femme de ménage, garde d'enfants, pompe à chaleur pour la résidence principale, etc...) et le montant total de réduction d'impôt ne pourra pas dépasser 10000€.


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Pourquoi acheter un LMNP dans l'ancien?

Le LMNP ancien (ou d'occasion) correspond à tout appartement à vendre dans une résidence existante et en activité.

La raison de la mise en vente de ce type de produit diffère. Certains propriétaires souhaitent récupérer des liquidités, d'autres veulent diversifier leur patrimoine, etc..

Le marché du LMNP ancien a explosé au cours des dernières années. La raison du succès de ce type d'investissement est multiple:

  • Vous investissez dans une résidence qui est en activité, vous bénéficiez donc d'un recul sur la bonne gestion de la résidence par le gestionnaire.

  • Vous percevez un loyer immédiat (à l'inverse d'une acquisition dans le neuf, pas besoin d'attendre plusieurs mois, voire plusieurs années, pour percevoir vos loyers)

  • Vous bénéficiez souvent de rentabilités plus élevées que dans le neuf. Il n'est pas rare de trouver des produits avec des rentabilités supérieures à 5%.

  • Vous achetez des biens à des prix souvent décotés par rapport au marché réel. Les propriétaires des appartements en LMNP ancien sont souvent pressés de vendre et acceptent donc une décote, voire une revente au prix d'achat. De ce fait, un prix de vente bas se traduit évidemment par une rentabilité du produit plus attractive.

 

A l'inverse, les frais de notaires dans l'ancien sont entiers (entre 7 et 8% du prix de l'acquisition).

Il faut également être vigilant quant aux travaux auxquels la résidence pourrait devoir face face dans un futur proche.


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LMNP dans le Neuf - VEFA

Il peut être judicieux d'acheter son LMNP dans le Neuf, c'est à dire sur plan (VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement):

  • Vous bénéficiez de frais de notaire réduits par rapport à une acquisition dans l'ancien (environ 2,5% du prix du bien)

  • Vous bénéficiez du remboursement de la TVA sur votre bien.

  • Vous pouvez bénéficier de l'avantage du dispositif fiscal du Censi-Bouvard vous permettant de jouir d'une réduction d'impôt de 11% du montant HT de votre investissement.

  • Votre bien bénéficie de la garantie décennale et biennale du promoteur. Ces garanties couvrent la réparation de certains dommages pouvant affecter la construction de votre bien pendant une durée de 10 ans et 2 ans à compter de sa réception.

  • Votre bien est construit avec les matériaux de construction les plus récents, ce qui vous garantit confort, performance énergétique et qualité.

  • Vous commencez le bail et partez donc pour une période de 9 à 12 ans. A l'inverse dans l'ancien, vous reprenez un bail en cours, avec seulement quelques années à courir avant le renouvellement du bail.


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